Meublé ou vide, l’estimation d’un bien repose sur des critères précis. Pourtant, la question se pose souvent : le mobilier impacte-t-il le prix d’un logement ? S’il ne modifie pas la valeur réelle du bien, il peut tout de même peser dans la balance. Explications 

Les fondamentaux de l’estimation restent identiques 

Que le logement soit vide ou meublé, l’estimation repose sur des critères bien précis qui impactent directement la valeur du bien, comme : 

• L’emplacement : la localisation reste le premier facteur de valorisation. Un bien situé dans un quartier recherché, bien desservi, proche des commodités… se vendra plus cher qu’un logement excentré ou dans un secteur moins prisé.   
• La surface habitable et l’agencement : deux biens de même superficie peuvent avoir des valeurs très différentes selon qu’ils offrent des volumes bien répartis ou non.  
• L’état général : son entretien, la qualité des matériaux et la nécessité ou non de prévoir des travaux influencent directement le prix.  Les prestations : balcon, terrasse, jardin, place de stationnement, étage élevé avec ascenseur… Sans oublier la vue et l’exposition qui influencent aussi la valeur immobilière.   
• Les prestations : balcon, terrasse, jardin, place de stationnement, étage élevé avec ascenseur… Sans oublier la vue et l’exposition qui influencent aussi la valeur immobilière.  
  
• La tension du marché local : il s’agit du rapport entre l’offre et la demande dans le secteur concerné. Dans certaines villes ou quartiers, la concurrence entre acheteurs peut faire grimper les prix.  

Dans certains cas, un bien meublé bien présenté peut jouer en faveur du vendeur. Le mobilier aide les acheteurs à se projeter, met en valeur les volumes… et peut même provoquer un coup de cœur.  

Cependant, cette valeur ajoutée reste subjective, plus que réellement chiffrable. Le mobilier n’influe que très marginalement sur le prix de vente. Il est d’ailleurs estimé à part lors de la transaction.  

Il existe quelques exceptions qui peuvent jouer lors de l’estimation d’un bien meublé. Par exemple, une cuisine aménagée et équipée intégrée au bâti (meubles fixés, électroménager encastré), entre dans la valeur immobilière du bien. Et si elle est haut de gamme, récente et fonctionnelle, elle peut rehausser la valeur estimée du logement, à l’image d’une salle de bain rénovée ou d’un aménagement sur mesure.  

Comment estimer les meubles dans une vente immobilière ? 

Vous l’aurez compris, les meubles ne sont pas inclus dans la valeur du bien immobilier. Leur estimation doit être réalisée à part, avec une liste détaillée annexée au compromis de vente, notamment pour le calcul des frais de notaire.  

Voici les bonnes pratiques à suivre pour estimer des meubles :  

• Faites l’inventaire précis des meubles et équipements inclus dans la vente : canapé, table, lit, électroménager non encastré, luminaires, mobiliers de jardins non scellés…   
• Estimez chaque pièce de manière réaliste, en prenant en compte l’état, l’âge, la qualité et la valeur d’usage des meubles. Une décote est appliquée, par exemple 20 à 30 % pour du mobilier de moins de 2 ans.   
• Justifiez les prix avec des factures si possible  
• Faites valider l’inventaire par un professionnel de l’immobilier ou un notaire, qui saura vous conseiller sur ce qui peut ou non être intégré dans l’annexe.  

Le cas particulier de l’estimation LMNP 

Lorsque le bien meublé est situé dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, EHPAD…), l’approche de l’estimation change. On parle alors d’estimation LMNP, car le logement est exploité sous bail commercial.  

Dans ce cadre, le bien est évalué non seulement sur ses caractéristiques immobilières, mais aussi comme un produit de placement locatif. Les principaux critères pris en compte sont alors :  

• Le montant du loyer garanti par le gestionnaire,  La durée restante du bail commercial,  
• La qualité et la solidité de l’exploitant,  
• Le rendement locatif net.  

L’essentiel à reteni

Meublé ou vide, un bien immobilier s’estime d’abord sur des critères objectifs : localisation, surface, état général, prestations… Le mobilier, en lui-même, n’augmente pas la valeur du bien, sauf exception comme du mobilier intégré.   

En revanche, ce qui peut changer, c’est la présentation et la perception du bien par les acheteurs. Un logement entièrement meublé et bien décoré pourra paraître plus accueillant qu’un logement vide. Les visiteurs se projettent plus facilement, ce qui peut créer un coup de cœur et augmenter la valeur perçue du bien.   

Les conseillers Guy Hoquet vous accompagnent à chaque étape pour estimer votre bien au juste prix, en tenant compte de votre situation et des réalités du marché.